FPコンサルタント不動産株式会社

絶好調だった沖縄経済もいまや補助や給付がないと

回らない状態、弊社のお客様の中にも

決まっていた銀行融資がストップしてしまった

という話も聞いています。住宅ローンは30年35年と長期にわたる

借り入れですので人生にどんな変化が起こるか分かりません。

返せないと差し押さえられて競売になることもあり得ます。

なるべく安全な資金計画をたてることが大切です。



世界的に経済ダメージを受けている昨今ですが、

こんな時だからこそ安全に返せる

住宅ローンについて考えてみましょう。

住宅ローンの支払いに困ってしまった人の割合は

平成29年の調査で3.94％、

平成28年の調査では4.52％

コロナ禍の令和2年度はもう少し上がるかもしれません。

分かっている統計上の数字ではおよそ

100人中4人

が返済に困っている人がいるという事になります。

逆に言うと96人は大丈夫ということ

しかし問題は自分がこの4人のうちに

入らないとは限らないという事です。

この比率を少しでも下げるためには自分の経済状況を把握して

無理なローンを組まないことも大切です。

しかし銀行がOKしたんだから

返済できそうですけど

なぜそうなってしまうのでしょうか？

予期せぬ出来事で倒産やリストラで収入が減ってしまうこともあるでしょう

うまく同じくらいの年収で次の仕事が決まればいいですが

そうじゃない場合は住宅を手放さざるを得ないことになるかもしれません。

苦しくなったときは隠さずに金融機関に相談してみることが大切です。

リスケジュールと言って返済期間を延ばしてもらったり

一定期間元金の支払いを猶予してもらえることもあります。

住宅ローンを組んだのがずっと前で今の金利より高かった場合は

借り換えすることもできるかもしれません。

借り換えでメリットが出る目安は残債1000万円以上、

軽減利率１％以上、残り期間10年以上

あるとメリットがあると言われています。

しかし今回の話題はそもそもどういうローンの組み方をしたらいいかというお話です。

沖縄経済が絶好調だったときは銀行は

物件価格の100％融資してくれるところが多くあり

なかには諸経費まで貸してくれることも珍しくはありませんでした。

以前は・・・

物件価格の8割ほどというのが

目安で2割は自己資金

を用意していることが条件になっていました、

好景気で条件が緩和されていったという事情があります。

しかし最近は以前のように自己資金を求められるケースが増えているそうです。

ではなぜ自己資金2割なのでしょうか？


これは金融機関がとりっぱぐれがないようにしたものです。

新築物件でも購入した瞬間中古になり

2割価値が落ちると言われています。

めったにないことですが買って1年も経たないうちに

売りに出した場合借り入れが8割だった場合はなんとか

売却代金で残債を支払うことが出来そうです。

しかし10割借りてしかも諸経費まで借りていた場合は

残債を支払うことが出来ない

という事があり得ます。

残債を払えないという事は抵当権を消すことが出来ず

結果引き渡すことが出来ないという事が起こりえます。

売るに売れないという状況。

そこで銀行などの金融機関は

返済比率（返済負担率）というのを定めています。

ほとんどの金融機関が額面年収の30％から35％、

返済期間が20年から35年という事になっています。

最近は40年50年というタイプもでてきました。

期間が長いほど月々の支払いは少なくなりますが

総支払は大きくなります。

返済比率に戻ります。フラット35を例にとると

年収400万円未満の方は30％以下、

400万円以上の方は35％以下

というのが基準になっています。

地銀の場合はこの目安の基準にその人の属性で

フレキシブルに決まるようです。

あと総額が年収の6倍から8倍という風になっています。

「じゃあ銀行が３０％まで貸してくれるから３０％借りよう！」

となるとこれは危ないです。


返済比率のいっぱいいっぱい借りると苦しくなるからです。

実は、理想は２０％以下と言われています。

沖縄県の最新平均年収は377万円ということになっていますが、

感覚的には違うと思いますこの中には資産家が入っていますので

肌感覚では300万くらいじゃないでしょうか？

ともかく平均の377万円を例にとると返済比率はこうなります

377万円×30％（400万未満）＝113万

しかしこれはあくまで額面なので手取りとは違います

社会保険や所得税などを引いた手取りこれは

だいたい額面年収の75％から85％になります。

377万円×80％＝302万円手取りに対しての

返済比率はなんと！37.4％4割近くなります

302万円からローン113万を支払うと残りは189万円

月額にすると15万7500円です。

沖縄の平均の生活費は食費が約6万円、

光熱費がやく3万円、

交通費や通信費が合わせて約3万円

家具家事服などの日用品でやく2万円

保険医療費が約1万円

もう15万です！

こどもの教育費や娯楽費その他支出を合計した

住居費以外の支出は平均22.5万円と言われています。

完全に赤字です！

もちろん家庭によって違いますが決して

余裕のある暮らしではありません。

理想と言われている20％ならどうなるか？

377万×20％＝75.4万円月額約6.3万円

302万-75.4万＝226.6万円なんとか

1.6万円は貯金できそうですが

子供が大学に行きたいというと困ってしまいそうです。

教育だけでなく老後も心配になってします数字です。

支出を見直すか返済比率を下げる又は共働きして

補填するべきかもしれません。

一部は教育資金や老後資金のために

NISAやiDecoを買っておくべきかもしれません。

自分たちの家族の収入や人数とライフスタイルで

適切な返済比率は変わっていきます。

リアルに想像するにはライフプランを作ってみるといいでしょう

ライフプランというと保険屋さんのイメージがあるかもしれませんが

それはほんの一面です。

ライフプランを作成することによって

先ほども出てきましたが

人生の三大支出

住居費、教育費、老後資金

どのタイミングでいくら必要になるのかを知ることができます。

教育や老後資金まで考えると銀行の返済比率が３０％だから３０％借りました！

というのが危ないという事が分かっていただけたかと思います。

まとめ
住宅ローンを組む時は資金計画が大切です。

返済比率を目安に自分たちの家族に会った支出を計画することで

支払えなくなるリスクを極力減らしましょう。

ライフプランを作成することで自分の家族に会った支払い計画を認識することが出来ます。

FPコンサルタント不動産(株)では希望するお客様には

ライフプランを作成して予算を把握してから物件探しをするお手伝いを行っております。



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